四个选择投资欧洲房产的主要因素

说起欧洲房产市场，中国个人投资者可能并不熟悉。相对美国、加拿大、澳洲这类华人买房移民历史较为悠久的国家和地区，对东方相对闭塞的欧洲到今天仍然保留了一丝神秘之感。

不过，在很多投资者眼中，欧洲的房产市场在今天有着十分得天独厚的价值优势，如果能加以适当发掘，将是投资者全球资产配置中的一匹黑马。

四个选择欧洲房产的主要因素

1、低估值

在经历了全球金融危机和欧债危机之后，欧洲各大城市的住宅、商业地产都遭受到了巨大打击。而因为欧洲经济复苏速度相对美国更加缓慢和一波三折，因此，欧洲买房移民专家认为，此时欧洲地产市场价格的水平“相当于4、5年前的美国”。

这一点可以通过房地产的Rent-to-PriceRatio（租售比）上得到体现：在欧洲主要城市，商业地产的租售比可以达到6%以上，而在中国一线城市，这一数字可能只有欧洲的一半。租金相对售价越高，就越能为项目提供健康的现金流，也给项目出售时的估值提供了有力支持。

很多欧洲地产项目的价格都处于历史低点，如果能够通过翻修进行升值，将可以在非常短（甚至在1年左右）的时间内就为投资者带来良好的分红回报。

 

2、杠杆率扩大收益

刚才我们提到租售比的概念，而这一比例公式的分母用的是地产的全额价值。但是作为地产基金的有限合伙人，投资者还可以获得非常优越的杠杆投资的支持。如果将这一因素考虑在内，那么所谓的cash-on-cashyield（现金获利率）则可高达10%以上（这时候分母变为实际投入现金而非该地产价格）。

 

众所周知，在货币政策方面，欧洲央行以及英国央行仍在执行后危机时代的强刺激策略，而不少欧洲国家甚至推出了负利率政策以刺激投资消费。这些政策直接导致欧元区融资价格的大幅下滑：据张鹏介绍，欧洲地产项目获得60%到80%杠杆的资金成本仅为2%，在中国等其他市场都难以找到。特别是中国住宅地产的限购政策更是大幅度限制了投资者在地产领域可以获得的杠杆水平，也导致了国内地产投资收益率的下滑。
 

3、优秀的增值机会

去过欧洲旅行的人很多可能大都会有这种感觉：公共设施偏于老旧，不少地产年久失修、出租率低。所以，刚才说欧洲地产的低估值水平也是来之有理。

但在整个欧洲大陆，仍然有不少值得发掘的地产增值机会，特别是在经济增速仍然较快的伦敦、巴黎、柏林、慕尼黑等城市，基础设施改造升级的投资将对周边的地产价格产生非常积极的影响。

 

比如，伦敦正在修建的Crossrail地铁项目，力图将伦敦市中心、周边若干郡县和希思罗国际机场连接起来，而该工程一旦在两三年后完工，那么最保守估计，周边地产价值将上涨18-20%。

 

另一种增值机会就是选择基本面良好，但设施、装修非常老旧的地产项目进行buy-fix-sell（买-修-卖的策略）的运作。通过翻修、装潢、营销之后，一个出租率仅为一半的办公楼可以在不到2年时间内成为市场抢手货，出租率达到100%。

 

4、配置欧元资产

货币的升值与贬值是一个非常复杂的问题，连最资深的经济学家也很难准确预测。因此，投资多种货币资产进行风险分散也是资产配置中非常重要的一环。

而欧洲房地产基金就为投资者提供了一个配置欧元定价资产的不错机会。虽然欧洲央行的宽松政策仍然会是欧元升值的重要阻力，但欧洲经济增长的逐渐复苏将带动外来投资的流入，同时也将给欧元价格以向上的支撑。

另外，欧元、美元、人民币汇率之间往往形成互相牵制的三角关系，因此，对这三种货币计价资产的配置将能很好地对冲汇率风险。