海外置业通关攻略，让您的资产安全离岸

据世界知名五大房地产咨询机构之一——仲量联行最新公布的“全球资本流动”数据显示，2016年中国海外商业和住宅房地产投资额达到330亿美元，同比2016年增长近53%，再创历史新高。

近些年来，随着中国高净值人群数量的不断增长，以及中国投资者全球资产配置意识的不断加强，国人对于海外资产配置的需求愈加迫切。相比于其它投资方式的不确定性，投资海外房产成为海外资产配置越来越热门的选择。

仲量联行全球资本市场研究部总监大卫·格林-摩根（David Green-Morgan）对此表示，未来几年内，中国投资者将继续成为全球房地产市场的主要投资群体。

然而，国内外存在语言、法律法规和货币等差异，大多数中国投资者在进行海外房产投资过程中，都或多或少地遇到过各种难题、麻烦甚至是“陷阱”。

总结一下，可以归结为以下三大“挑战”：
 

1、对当地国家房产市场相关法律及政策缺乏了解
下列评估因素二
2、找到符合投资计划且靠谱的房产项目非常难
下列评估因素三至八
3、海外房产投资过程中的资金问题
下列评估因素十

面对这些难题，小编建议，投资者们在个人及家庭的海外置业计划过程中，应当慎重评估以下十点关键因素，以实现财富保值增值，让资产安全离岸、顺利“过关”：

1、投资国的政治经济环境

稳定的政治局势和良好的经济环境是选择海外房产投资目的地的重要因素之一。以法国、德国为代表的老牌发达国家为例，其政治经济格局相对稳定，各项法律制度健全，对房地产等各类投资的法令规定也比较完善，因而房地产市场较为成熟、规范，几乎没有房产泡沫，投资更加有保障。

2、投资国的房产市场法律法规及优惠政策

在语言和文化差异的情况下，中国投资者最为头疼的当属繁琐复杂的当地法律规定。相比于国内房产，海外房产最让国人欣喜的特点之一就是“永久产权”。但实际上，并不是所有海外房产都是“永久产权”，比如英国还存在仅拥有土地使用权和产权共享模式等情况。

再者，很多国家房地产市场对于当地国民及外国投资者的政策也存在差别，需要特别注意了解相关规定及政策。值得一提的是，欧洲各国政府都非常支持旅游地产的发展，纷纷出台优惠政策，尤其在法国，无论是法国还是外国投资者，购买新建旅游地产项目均可享受免增值税购房的优惠。

3、房产项目开发商的实力及信誉

无论海内外，房产项目开发商都是决定项目盈亏及升值空间的关键性因素。中国投资者在进行海外置业项目选择时，一方面很难与海外房产项目开发商直接沟通，另一方面也容易为了便利而听由代理中介“忽悠”。在这种国内外信息不对称的形势下，投资者对项目开发商的行业资质不够了解，不免有开发商无执照、违规建造或不顾信誉卷款而逃等恶劣情况发生。另外，开发商或代理中介是否充分告知项目信息，其翻译的合约和营销文件是否有法律解释等，也应当重点评估。

4、房产项目地段及周边资源

“地段”一直是房地产界放之四海而皆准的“黄金条律”，海外房产投资项目的地段能够直接影响房产出租收益情况及转售难易程度，因此房产项目所在城市及地理位置的选择至关重要。与此同时，项目周边交通及配套设施建设程度也会对房产的增值空间产生影响。比如，房产若选址在自然环境优美、旅游资源丰富的区域，出租期间的高入住率必然更加有保障。

5、房产价格

投资者在甄选海外房产项目的过程中，最关心的就是房产价格是否符合投资预算。不仅如此，价格是否透明也非常重要，投资者必须要非常清楚购房价格所包含的内容，并且对比项目所在地周边价格参数，综合衡量打算购买的房产价格合理性。从这个角度来看，哪怕价格已经落在投资能力范围之内，也应当谨慎选择，否则容易因“买贵”而影响后续的投报率，甚至在转售时赔上价差。

6、交易流程与资金的安全性

海外购房交易过程通常比国内更加复杂而冗长，于是这一过程中的资金安全性就变得尤为重要。如果买卖款项是专款专用，或者有履约保障专户，再或者有金融机构保证机制，交易资金则相对安全。

7、包租及回报率真实性

在鱼龙混杂的海外房产市场中，中国投资者一方面很容易遇到虚假包租承诺的问题（尤其是在开发商并非运营管理者的情况下），另一方面还容易被夸大宣传的租金回报率所蒙骗。因此，建议投资者反复考证购房及租约合同的相关细节，理性考虑租金回报的合理性和真实性。

8、房产管理

如果说海外置业的第一步是购房，那么之后的99步则是对海外房产的管理。要想解决后续管理“千里之外”海外房产的种种麻烦，“售后回租”当属最优方案。当然，最优的前提是项目开发商本身即为房产运营及托管机构。

9、税赋成本

以投资为目的的海外置业是为了收租获利，那么了解投资国的税赋制度也是不可忽略的重要一步。一是投资国政府所征收的房产交易税、土地税等相对固定的费用，二是出售房产的获利税率等政策。比如日本政府对外国投资者在5年内出售房产的获利税率高达39%，5年以后也超过20%。这样即便所投资房产增值获利，高税率也会侵蚀一大部分。不仅如此，房屋托管机构是否能代理报税工作也十分重要。

10、海外资金解决方案

长期关注海外房产投资的人群会发现，已经有少数资质和信誉良好的国外开发商可以帮助投资者实现海外银行开户和跨境贷款。

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