澳洲租房法律常识

刚来澳洲的朋友们在找房租房过程中是不是一脸茫然呢？今天小编为大家普及一下新州租房常识。

哪里找房

澳洲人最主要找房子的网站就是realestate.com.au和Domain了，当然，多数都是重叠的信息，排名第一的网站还是被realestate.com.au牢牢把持住了，所以基本上上市的物业信息都在这里。

如何申请

中介会给出一份申请表格，需填写申请人的个人信息， 以及租赁合同的几个关键信息：租约起始日，租金等。另外需要注意的条款是若提前终止合约或续租需要提前多久通知之类的细节。申请材料一般包含3类，1为ID，身份信息，例如 护照，驾照，Medicare卡或者学生卡等身份资料。2为收入，例如工资单或者银行账单等。3为租赁记录，前中介开出的介绍信（REFERENCE LETTER) 。每人境况不同，不一定会有租赁记录信息，但应将第一和第二类资料提供详尽。

签约交款
如果你的申请或批，中介会要求支付第一笔钱和安排签约事宜。在申请获批之前，澳洲的中介不会要求你支付费用，同时，申请中介的房子你也无需向中介支付费用。在申请获批之后，通常中介给出的批准的附加条件是支付第一笔钱（initial payment）, 24小时之内，这第一笔钱包含了第一次的租金和Bond金。

Bond金即为押金，bond 在一些少数情况需要等同于一个月的房租，但是现在大多数情况是需要支付1.5个月的数额为bond金。如果租约结束时，租客没有任何损坏和欠租，bond金需要在租约结束的14天内返还给租客。 

当租约(Lease)准备好时，你必须仔细看一遍，特别是那些修改或外加的条款，因为租约是由政府部门根据法律统一制订的。如果修改或外加条款，一般都是房东或经济人定下的不利于房客的条款。如果自己不明白，可以请他人帮你解释一下，如果对租约不满意，可以请他们修改。一旦签名，你就受这些条款的约束。

同样，如果是直接跟房东租房，为了保障自己的权益，合同请尽量使用政府制定的合约。如果是房东自己定的合同，而且还是中文的，以后要维权就很困难了。而押金也同样可以支付到政府部门，只需到政府部门索取按金投管表格（Bond Lodgement Form）便可。如果房东要求把押金存入私人账户甚至是给现金，请一定要留下凭证和签名作实。

水电煤网

如非特别约定，房子的水，电，煤气，网络等设施需要房客自行接通，只有在没有单独计量表的情况下，租客才免去相应责任。

现在多数全新的公寓 （apartment）还有中央热水。也就是说，某个公司投资了热水设备，热水变成了集中供应，这样就需要租客开通自己的账号，以获取热水的接通。而房子（house）则一定会有相应的热水器，租客只需要链接煤气/电力等供应即可。

现在多数的公寓没有单独的气表，如果是这样，租客则没有联系煤气公司建立自己账户的义务。煤气公司会将费用给大厦物管会（owners corporation), 有房东分摊。一些比较旧的公寓则没有独立的水表，所以是不需要交水费的。

在入住前请预计好接通水电煤网所需的时间，例如电一般是入住前14天就需要申请，而网则需要更久的时间才能接通。

搬家入驻

在正式入住前，请检查清楚房屋的破损状况并拍照存证。入住后如果房地产经纪人提供一份叫Inspection Record Form的住房情况纪录表，那么对照该表列出的各条进行检查，把看到的情况纪录在其中，然后签上姓名，在7天内还给房地产经纪人。

如果没有这份表格，那么自己将住房的情况，内部设备等详细列表，检查如炉灶、水龙头、电器开关及墙上有无污垢等。然后由你本人和房东或经纪人签名，并将它附在租约上。这样做的目的是在迁出时避免就订金问题发生纠纷。

在租约起始日时，租客便可以获得钥匙。如果租客承租的是公寓，通常大厦管理方面有要求要提前预定搬入日期，这样大厦的管理人员可以锁定一部电梯在特定时间内仅供租客使用，节省租客时间。

租客需要注意的是，有可能会被要求提供搬家公司的责任险证明，这样，如果搬运过程中有任何意外，大厦则可以找到机构索偿。不然，大厦可能会要求租客签订一份保证书，如果搬家中有任何意外，租客可能需要承担相关经济责任。所以一定要记得雇佣一个有健全保险的搬家公司哦。

续租转租

续约权是租客的权利。一般租约是确定第一期，然后租客可终止租约，或继续租下去。这种权利的使用一般有如下的条件。首先租客需要在当前的租约满期之前，先通知业主需要的意图。一般都有时间限制，不能太早或太迟。例如不得超过六个月以前或少于三个月内以书面形式通知业主；其次就是不能经常损毁租约，虽然每次最后都作了补偿，业主在此情况下可不续约。

一般转约与分租都要取得业主的同意，租约内会注明租客使用物业的用途，如果转约与分租后会改变其用途，业主是有权拒绝的。若得到业主批准转约，新租客负责所有租约内的责任，但旧租客在新租客没法履行他的责任时有责任赔偿业主。

为避免提前终止租约而需要负担直至中介找到新租客前的租金和广告费，如要提前终止租约，最好就是自己找好续租的人。当然也需要考虑续租的人是否符合资格，因为最终是否把房屋租给顶替的人的权利在中介或房东手里。

如何维权

留学生租房时应如何避免受到不公待遇，遇到纠纷后又应如何解决？现在的留学生与房东签订的合同大多数是不正规的，没有真正的法律效力，也无法起到保护的作用。正规的合同可以从各州政府的官方网站上下载。

此外，上文也有提及房客每次交房租时应留下证据，比如银行转账记录或者房东的签字，一旦发生纠纷，这些证据起码可以证明自己没有拖欠房租，以免房东歪曲事实。