英国投资房产选什么户型好？投资移民看这里

对于英国投资移民来说，想投资英国的房产，选大房子还是小房子？是不是像传说中那样房子越大，投资收益越好？

呵呵，房产投资这件事咱是讲技术的好吗？

事实上，比起大豪宅，小房产更可能为你带来租金收益，道理很简单，大豪宅的昂贵租金一般人负担不起，并且大豪宅的房东需要负担包括高额印花税在内的更多费用。

所以，如果想获得最高投资收益，买房时应综合考虑所有房型，根据个人情况和预算做选择，不要仅仅因为一套房子空间有限就将它排除在外。

小房子：你考虑过我的感受么？

投资不同户型都有什么优势不足？

1. Studio （开间）

国内投资者第一次看到这样的户型时，基本是懵圈状态：这是卖酒店公寓不成？事实上，在寸土寸金的英国大城市市中心，开间户型越来越普遍。

投资开间的利弊如下：
 

优势
 

资金量投入少，税费较低
在市中心出租空置率低，尤其深受年轻白领和学生青睐
 

劣势
 

出售流动性不如一室两室户型，一般只有投资型的买家才会接手
很多贷款机构不予按揭贷款
在繁华的都市中心地段才会有比较好的投资收益率
 

2.  一室公寓

可以说是黄金投资户型，在都市投资公寓，一室最为抢手。以伦敦为例，比较优质地段的项目，开盘短期内一室户型基本是一抢而空。

投资一室公寓利弊如下:
 

优势
 

资金量和税费相对较低
市场流动性好，出售周期是所有户型中最短的
出租空置时间短，租金收益率高，和两室户型租金收益率基本相当，一般高出三室户型0.5%左右
 

劣势
 

如投资者未来有自住意愿，一室户型不适合家庭居住
在英国二线城市，一些一室公寓的价值和面积达不到银行贷款要求
 

3.  两室公寓

既是投资者的第二黄金户型，也是作为纯投资型公寓的最大户型。
 
投资两室公寓利弊如下：
 

优势
 

市场流动性好，出售周期短
出租空置时间短，租金收益率高，比三室户型高出0.5%左右
出租自住两相宜
贷款基本不受限制
 

劣势
 

和一室公寓比，资金量和税费投入更多
 

4. 三室公寓

不建议将都市中的三室公寓作为投资首选，基本是有强烈自住意愿的投资者才会考虑，或基本以资产配置为主要目的。需要投入的资金和税费高，投资收益率偏低，出售流动性不如一室两室。

我们反复提到印花税，读者可以查阅我们往期关于在英购房税费的文章，英国购买及持有房产税费知多少 - 印花税的税率是超额累进的，也就是说房价越高，缴纳的印花税率越高，投资的相对成本也会上涨。

5. 多卧室别墅
 

一套四五室甚至八室的房子如全部用于出租，即通常所说的合租房（House in Multiple Occupation，常简称为HMO）。

买这样一套大房子，房东可以自己改造分隔出更多房间租给更多独立的租户。理论上说，房东的房租总收入也会比整栋房屋出租给一个租户高出20-30%左右。

但需要注意的是，这样的房产在英国一般是土地所有权（freehold)，且不说打理修缮等种种琐碎费用的高低，自己打理对海外投资者基本是不可能的，且高额的印花税也增加交易成本。

此外，根据英国各地政府对HMO的不同规定，楼层或租户数量不同可能需要申请执照，并且得根据规定再投入一笔笔资金完善房子的各种设施。

而由于HMO租客多，不仅管理起来非常麻烦，房东每年还需要承担水电、供暖、煤气、宽带等等一大笔开销。总的来说，出租大房子的运营成本和时间成本可能远超房东预期，收益也会相应折损，需要善加运营才能获得比整套出租更好的收益。海外投资者要是听说某某房东做HMO收益颇丰而跃跃欲试，我们劝君还是莫要染指。

不如考虑多重投资

显然，投资一个大房子会大量消耗买家的可支配资金，从而限制扩大投资组合的机会。对买房出租的投资者来说，入手多套小户型房产会是更好的选择。这样当一套房空置时，另一套在租的房产可以缓解租金收益缺口。小户型的租金收益率较高，获得贷款的相对比例也高一些。不同房产之间可以进行再抵押来融资，在贷款时间周期上比较灵活。

这样一来，可以轻松实现买房出租，再买房再出租这一简单省力且整体收益高而稳定的投资方式。

给投资者的技术流建议

根据英国专业房产机构Aspen Woolf的预测，2017年英国的租金将依然会上涨，即使是小房产也可以产生高达8％的出租收益。在英国的热点投资城市尤其如此，比如曼彻斯特，利物浦，普利茅斯，利兹和爱丁堡等。

伦敦之外的投资热城：曼彻斯特

所以房产投资的关键不在房子大小，聪明的买家投资前必须要做的一件事，是评估哪个地区对特定类型的房产需求水平最高且增长最快。只要有租客，房子大小并不重要：
 

学生会租学区或市区的单间小公寓
年轻白领会租交通便利的一居室公寓
需要更多空间但还没准备好买房的夫妻档会租两居室公寓…
以此类推，投资收益取决于房产的所在地段和目标租客。

此外，对投资者来说，由于自行管理出租房劳神费心，如果不是专职从事投资房屋管理，大多数人都会选择委托专业中介，不仅省时省力，还可以确保长期投资策略无误，同时保证租金准时入账以及必要时的安全退出。

一句话总结：买房时明确自己的投资预算和目标租客，然后选择相应大小的房子。

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