美国投资移民：纳税机制"1031延税法" 合理避增值税

2017-05-23

美国投资移民必读！美国税法规定，当纳税人出售"主要住宅房屋"时，如果房主在5年之内，自住超过2年，卖房后，房产升值部分(CapitalGain)可享受税收减免（夫妻二人可免50万美金，个人可免25万美金）。作为投资用房，联邦税务法案IRC为投资房产所有者提供了另一种纳税机制---1031延税法。

1031法成立的两个时间节点

要想运用1031延税法案，有两个时间必须满足。

45天，投资人必须在房产卖掉的45天内，确定替代的房产，也就是找到想买的房，进行书面确认，必须要有买卖双方的签名；

180天，必须在180天内完成房产的过户手续，不能延期。

首先要研究或咨询税务师关于1031延税法的相关细则，看看自己的情况是否符合1031法的标准，其次是将房地产出售时要让购买者知道你的1031交换意图，并同意配合你，资金各方面能及时到位。

然后找到一家合格的第三方托管机构，签订合同，设立托管账户，由这家托管结构收取你出售上个房产的资金，在45天之内找到替代的房产，并在180天内完成交割，由托管机构支付购房款和收取相应的服务费用。

1031法适用的投资类型

这点很重要，不是所有投资都适用1031延税法。

该法案仅适用于在美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产（Real Property）和动产（Personal Property）。

商业用途指持有房地产用于交易、生意或投资，包括出租住宅、办公大楼、农田和商业房地产等。

财产交换必须是同样性质，但可以质量高低或级别不同。如公寓大楼可以与办公大楼交换，出租房可以与土地，土地可以与办公大楼等等。

不能用于自住房屋的买卖，也不能用于股票、债卷等财产的交换。

只能在美国境内的房地产买卖交换才可以用1031法，如卖掉中国的房地产，买美国的房地产，不能免缴资本利得税。

从上面可以看出，要想顺利的运用1031延税法，必须要同时满足不少要求。

首先需要都是美国境内的房产，在卖房45天内要找出想买的房，180天内要过户，钱要交给“合格中介”保管，纳税人和买卖中介不能碰钱，也不能利用增加贷款来套现。

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