美国投资移民在美国从买房到卖房，如何合理避增值税

2017-05-23

美国投资移民必读！美国税法规定，当纳税人出售"主要住宅房屋"时，如果房主在5年之内，自住超过2年，卖房后，房产升值部分(CapitalGain)可享受税收减免（夫妻二人可免50万美金，个人可免25万美金）。

所以如果你花50万美金买了一套住宅，后来80万美金卖出，赚了30万美金，那你只有5万美金需要交税；如果你是和配偶共同拥有房屋并出售，则30万利润则完全不用交税。

以上是自住用房的税收优惠政策，但很多人在美买房是为了投资，买了房压根就没考虑过去住，就享受不到这项税收优惠政策。

但是作为投资用房，联邦税务法案IRC为投资房产所有者提供了另一种纳税机制---1031延税法。

1031延税法又称为同类财产交换法（Like-Kind Exchanges）

是从美国国家税务法第1031条款项中的规定而得名。

在法律条文的定义下，此类交换意味着“如果交换的房产是用于商业性使用或，并且用于交换类似的资产，那么交换过程中的资产利益得失不予承认，不用缴纳其过程中产生的资产利得税。”

换言之，只要卖家在出售原有房产后购买价值更高或等值的房产，并且用于，就可以使用这一法条。

下面这个例子可以直接说明1031条款的优势

林女士在2013年7月1日以30万美元的价格购入一套精品公寓并且出租给他人（作商业用途），也付清了所有贷款，该公寓现市场价值为50万美元。

若林女士于2016年7月底打算购买另一套价值同样为50万美元的公寓，忽略房屋需要进行折旧的情况，此时她有两个选择：

若林女士将自己原有的公寓放到市场上出售，但不在180天内购入新房产，就需要缴纳一定比例的资产利得税。

因林女士持有房产已超过一年，纯收入所应缴纳的资产利得税约为4万美金。此时林女士所剩资金为46万美金，无法立即购买新的房产。

若林女士选择利用1031条款，在45天内确认新房产，并在180天购入，用作投资或商业使用，就可以帮助她延后所需缴纳的税收，顺利购置新房。

提示Tips

需要注意的是1031虽然是缓税，不是免税，但在金钱越来越贬值的情况下，同样的税款越晚交越合适，变相的是种资产增值。

如果新买的房产价值低于原房产价值，还能享受1031延税法吗？

但如果新投资的房产低于出售的旧投资房产或由于其他原因，卖房者会收到现金或其他补偿物，通常被称之为“好处”（Boot）。

“好处”（Boot）可能是现金，也可能是债务减免，支付不合格的费用，超额借贷购买新房产和非同类财产交换等。

卖房者收到的“好处”（Boot）要缴资本利得税，最高收到的全部“好处”（Boot）都要缴资本利得税。

例如，早期买的一套投资用房600万美金，卖了1000万美金后，资本利得是400万美金，用这些钱又买了一套新房，只有800万美金，自己还剩200万美金，这200万美金要缴纳资本利得税，以20%税率算要缴纳40万美金的税。

但如果下一次再投资的话，成本基准则变为800万美金。

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