移民新西兰，您选择先买房还是先租房？

据新西兰最大的房屋交易信息网站Trade Me称，新西兰全国的租房需求不断上升，租金也很有可能水涨船高。

Trade Me租房部门的总监Aaron Clancy表示，截至6月，Trade Me网站上全国租房需求提高了20%。

目前，全国租金中位价已经连续3个月保持在500纽币每周的新高。“现在租房的需求在增加，但供应却并未跟上来。6月租屋供应数量同比去年下降了7%。”

“房价不停涨， 一些新西兰人不得不花更长时间租房，才能存下买房的首付。同时，由于租金上涨，租赁市场紧张，一些租客选择长期留在同一个租屋，而不去选择新的住所。”

过去二十年，奥克兰的房租一直是直线上涨的。

Aaron Clancy称：“很不幸，这对任何在寻找租屋的人来说都是一个非常糟糕的局面。我们将看到随之而来的是租金再创新高，租房者竞争加剧以及租屋库存减少。”

Aaron Clancy表示，需求上涨和租金提高之间总是有一个时间差，因此如果供不应求的局面继续下去，房东很可能将提高租金。

“在这种需求下，新西兰许多地区的租金已经被推高。6月，5个地区租金都经历了两位数的增长，4个地区租金达到了新高。如果需求继续下去，我们将在未来数月看到租金创下多次新高。”

奥克兰租金中位价在每周560纽币，但需求却上涨了21%。从下图可以清晰地看到，在最近十年里奥克兰的租金上涨大大超过了工资的增幅，而首都惠灵顿的租金也上涨了60纽币至每周540纽币。与此同时，据新西兰统计局数据，新西兰住房拥有率创下66年来的新低。数据显示，目前全国住房拥有率为63.2%。

不难想象，在这样的持续性房租上涨压力下，租房的家庭几乎是没有可能存下首付购买自己的住房的，要知道按照平均租金回报率5%来计算的话，租房3-4年就已经把一套房子的首付交给房东了。

Clancy指出，虽然惠灵顿地区的租房需求有所缓解，只同比去年上涨了2个百分点，但现有的租屋库存量却下降了11%。“库存的减少，租金的增加，首都地区的租客们在住房方面的开支更大了。”

Infometrics经济学家BradOlsen表示，由于高房价，人们租房的时间变长了，但这并不是一个什么新现象。“我认为这一现象在一些大都市确实存在，尤其是房价高，租金高，拥有很多大学的城市，如奥克兰和惠灵顿。人们可能会努力签订一个半年的租期以便保证租金不会上涨。”

他指出房源的短缺揭示了，即使下发的建筑许可达到一个高水平，但仍需要更多举措来打造更多住房。“租房供应很可能是受到投资者减少的影响， 至少与去年相比是这样。贷款价值比限制，房价涨幅可能减缓甚至下降都将影响到投资者活动，进而限制更多的租房供应。”

“未来一段时间租金都将上涨，不仅是因为供不应求推高了租金，还有更高的保险费用以及健康住房的规定等，都迫使租金上涨。”

再来看房价方面，人们在谈论市场周期时，大多数回顾的是过去10年，最多过去20年的市场活动。而如果我们将时间倒回至上个世纪呢？奥克兰最大的房产经纪公司Barfoot & Thompson有记录的市场数据可追溯至上个世纪50年代。董事总经理Peter Thompson说：

从1954年至今的65年里，奥克兰一共只有四年的房屋售价低于前一年，分别是1963年、1971年、1991年和2009年，正是全球金融危机和石油危机等大事件发生的时间。1996年的亚洲金融危机、2000至2001年的互联网泡沫破灭和911恐袭并未对房市产生负面影响。有趣的是，自1980年以来房屋均价曲线图呈现出一种规律模式，先小幅增长约6％，接着大幅上涨，随后再下降。

因此，Peter认为奥克兰在经历了2012年至2016年的峰值之后市场回归传统周期。他预测下一次上涨将在2022年左右。

Peter指出，奥克兰房市一直存在季节性的周期，9月至11月上涨，2月至4月的夏季达到顶峰，冬季和圣诞节假期趋于平缓。2017年适逢新西兰政府大选，政党更迭，联合政府成立，房市正常周期受到影响，市场变得混乱，同时也预示着更多的交易性机会将有可能出现。

许多专家和评论员撰写了各种理论和观点分析为什么新西兰房地产市场与西方大多数国家大相径庭,尤其是最近相对于澳洲房地产市场的大幅回调，新西兰的房价则异常坚挺，走出了截然不同的走势。要理解这一现象，我认为，只要承认新西兰房市与众不同这一点就够了。

而说到奥克兰房产市场的特殊性，就避不开海外买家这一个永恒的话题。在很多新西兰人心里，海外买家一直是造成本地房价在近年来不断攀升的主要原因。

2018年10月22日，海外买家购房禁令正式生效，如今9个月过去了，这项政策成效如何呢？

值得一提的是，就在上周五，新西兰统计局发布了一份数据：在今年第2季度，海外买家在新西兰一共买下了183套住宅，比去年同期的1,116套足足减少了83.6%。

据悉，在今年第2季度所有已经完成的房产交易中，海外买家占比0.48%，这一比例不仅低于去年同期的2.8%，也低于上季度的0.6%。

相信看到这里，相信许多人都会产生一个疑问，海外买家购房禁令早已正式生效。为什么在2019年还有很多海外买家能在新西兰继续购房？

1. 根据《海外投资法修正案》的原文，一些持有新西兰/澳洲/新加坡永久居民签证的人士，但过去12个月中在新西兰的居住时间未满183天，同样会被归为海外人士，对于此类买家，只需要通过“承诺定居测试（Commitment to reside）”便可购买自住房。

2. 非新西兰/澳洲/新加坡居民签证持有人在符合以下条件后，依然可以购买住宅用地和住宅地产：

（1）购买住宅用地用于开发更多房产/养老村

如果你是一个来自海外的投资者，愿意增加新西兰的住宅供应数量，那么你可以购买住宅用地，进行开发，并在项目完工后出售房产。

*买家需要通过“增加新房供应测试”和“投资者品行测试”，所开发的项目需要是长期居住设施。

（2）购买住宅用地用于非住宅目的

如果你是一个来自海外的投资者，在购买住宅用地之后，将其用于非住宅用途，比如Motel、酒店、办公室或员工宿舍等。

（3）购买大型公寓楼花

如果你购买的物业属于大型开发项目（20套Unit以上的多层建筑）的期房，且开发商获得了可以向海外买家售房的豁免许可（Exemption Certificate）。

根据统计，新西兰全国目前有35个大型公寓项目拿到了这一豁免许可。这意味着，凡是购买这35个公寓项目的海外人士，可以不用担心《海外投资法修正案》（The Overseas Investment Amendment Bill）的限制。

*开发商可以申请豁免证书的前提条件是该项目至少拥有一个多层建筑，且建筑物拥有超过20个Unit。买家需要通过“投资者品行测试”。

（4）购买酒店式公寓

首先，酒店式公寓所在土地的性质为民用土地。其次，酒店式公寓必须是大型开发项目，是拥有不少于20个Unit的多层建筑。第三，海外人士购买酒店式公寓的时候，必须同开发商或酒店管理方签署回租合同（Lease back），项目竣工后，海外人士在该物业内每年的居住时间不超过30天。

*买家需要通过“投资者品行测试”