十条英国投资买房出租的中肯建议

在2008年金融危机后的10年来，英国的贷款利率依然维持在较低水平。 也创造了一个10年买房出租市场的繁荣。 

如今，英国住房市场依旧短缺，供不应求的直接结果就是房租节节攀升，而这又吸引了一波投资者，加入买房出租Buy to Let的队伍里来。

为什么要在英国做买房出租？

对于在英国的本地人来说，因为现在相对低的利率以及相对高的租金收益率和长期房价增长率，买房出租成了英国本地一个门槛低，收益大，风险又比较低的投资选择。 

而对于其他国家的高净值人群来说，购置海外地产既是一种必要的投资，又是在优化自己的资本配置。不但投资收益可观，还能够熨平资产的周期性风险。

若是有旅游、教育、工作等方面的居住需求，更是一举多得。

对比其它国家来说，英国的房产有持有成本轻（无固定房产税），贷款利率低，收租回报率高等特点，放在全球范围内都是非常优质的投资地区。

英国的房产投资市场上，不仅本国房东活跃，同样深受来自欧洲，美国，俄罗斯，中东，马来西亚，韩国，香港，中国大陆的资金青睐。近年来受英国脱欧影响英镑汇率处于历史低位，也给了很多大资金抄底英国地产的机会。对于中小投资人而言，同样是一个不可多得的低价窗口。

如果您也想在英国买房出租，可以看看我们给大家总结的这十条建议。

1.多研究房产投资市场

如果你刚刚了解到海外房产投资这一概念的话，还是应该自己多多收集信息，并对投资形成一个自己的判断。没有谁比你自己更清楚自己的资产状况和风险偏好的情况以及资源掌握的情况。

自从2008年金融危机以来，英国的基准利率长期处于历史低位。储蓄收益低下和贷款产品便宜的双重“优惠”之下，房产市场蓬勃发展。这10年期间，平均房价翻番的地区不在少数，部分邮编甚至创下了翻几倍的涨幅。 再加上这些年的租金收入，可以说是盆满钵盈。

如今的房价对比起10年前金融危机那会看似已经涨了不少，但事实上英国的基准利率还是没什么变化。加上供需关系决定的租金普遍上涨，租金回报率哪怕是在房价最高的伦敦，很多地区都有4%以上的收益。

房价均价不断挑战新高，平均租金紧跟上涨步伐，市场整体还是非常强势，不失为一个入场买房的好时机。

关于更多的市场调查，可以通过询问身边有过投资经历的朋友或者我们这些经验很足的专业投资者（房产君微信: fangquanuk)，或者多看住房机构的周期报告等方式加强了解。

只有自己多了解了，才能对市场有个清晰的判断。 

2.选择好的有前景的投资地段很重要

“买房子，第一看的是地段；第二也是地段；第三还是地段。”

哪怕在英国也是同样的道理。如果2008年你在英国买房，买在伦敦和买在东北英格兰结果当然不一样。前者房价翻番都远远不止，后者则可能到现在还是10年前那个价。

什么样的地段是好地段，无非就是教育、基建、发展、交通、绿化、商业便利等等一系列满足人们高质量生活需求的外部因素。

而其中归根结底的，是供需关系。 

由于这些影响房价的外部因素非常之多，所以必须综合考量才能最大程度保证投资的胜率。

无论是选择投资的城市，还是选择某个城市里投资的地段或是区域。完全可以听听周围朋友的意见，或者上网了解一下自己感兴趣城市的资料。掌握的信息越多，当然也就越容易收获成功。

3.计算收益

大多数买房出租的买家都把房产作为一种投资产品，如果你买房并非是为了自住，那么不妨在选好地点，乃至特定楼盘之后动笔算算，投资这一套房，究竟可以获利多少。

在英国投资买房，大致需要计算的主要是以下这些内容：

1. 总房价

2. 汇率

3. 每月租金收入

4. 贷款额度及贷款利率

5. 地租及物业费

6. 律师费，土地勘验费，新房注册费等其它杂费

7. 税费

以上这些费用几乎都是公开且透明的包括很多现成的数据直接就有，也可以直接问房产君（微信: fangquanuk)。

举个例子：

已知位于伦敦某地的一套两居室公寓，售价为100万英镑，保守估计按照汇率8.8来算那就是880万人民币；

查阅英国的贷款政策，可知一般的海外买家能贷到大约总房价60% 比例，首付40%，那就是352万人民币。月还款连本带息2万人民币左右，或者用只还利息的贷款产品，每月只需还贷7500人民币左右。

查阅住房网站的平均租金情况，得知两居室的平均租金是每月3500镑，也就是3万人民币。每年36万人民币左右。

查阅英国税收政策得知用作投资一共要交一次性不到50多万印花税；

地租物业费在售楼信息中就会有提及，大概每年3-4万人民币不等；

其余杂费一共2万多人民币；

再加上每年要给租房中介10%的租金收入，可以算得每月净收入约1万7左右，一年就是20万元左右。

外加上当地房价的平均年涨幅比如说是5-7%，那么第一年就会增值50-60万元。两下相加，除以投入的352万的首付，可以得出第一年的收益率达到了14-15%。

这是一个比较笼统的计算，只是用作举例参考。自己算的时候可以更加细致一点。按照一直以来的经验，伦敦买房的投资回报率，如果像举例中的那样算上房价增长和租金，一年综合下来7-10%是可以保证的。

4.货比三家，挑选最合适的贷款产品

经常有人会问房产君（微信ID：fangquanuk），哪种贷款产品最好，什么样的利率合适。

市场上的贷款产品其实还是比较多的，针对海外买家的选项也不少。个人的财务状况不同，合适的贷款产品也不一样。

如果你在英国工作，可以点下面的这个链接比较各个贷款产品：

https://www.landc.co.uk/partners/thisismoney/?icid=thisismoney

如果你的收入不在英国，情况会复杂一些，则可以来咨询房产君（微信ID：fangquanuk）。

5.考虑目标租客

国内的投资人很少考虑这方面的问题，因为把房子租出去这个问题租房中介会帮我们搞定，并不需要自己去操心，事实上也的确如此。

但是在买房的时候，就考虑好这套房所处的地理位置，周边可能来租房的人群，会更有利于投资。 

比如分析好周边是办公室多？ 还是大学的学生多？ 又或者地处居民区？

周边的车站情况如何？ 去一些热点的地方能直达还是需要转线？

目前英国租赁市场上的大趋势是长期租房人数增多，租客的平均年龄也在上升。买房之后，保留现代化家居风格的同时，布置一些温馨或者有质感的装饰或许会是一个不错的方案。

6.不要过分瞄准收租回报率

很多人可能都会觉得，投资房产肯定是收租回报率越高越好。我只需要挑房价低，租金高的城市买房那不就完事儿了吗？

在大多数时候，租金回报率高当然是一件好事，有些小城市特定地区的租金回报率甚至可以超过10%，按照这样的比例，不用10年就能够收回买房的本钱，以后就是净赚。这么想想确实很诱人。

然而事事无绝对，有些城市的租金回报率高，但是房价10年不动；

有地方租金回报率高。 但是空置率也高，租一年空6个月。

还有的地方租金回报率高，可能是因为那一整片都被一个或者多个职业房东买下，通过HMO和规模化管理达到的这样一个回报率，换成单个不太自己管的投资人，根本就做不到。

又或是类似学生公寓类资产，虽然租金回报高，但是一级市场不能卖，二级市场又卖不到好价钱。最后反而亏了本金。 

相比起卖出之后才能兑现的房价增长，租金收入见效快，更加符合投机式心理。殊不知只看到租金回报率高，而不知其所以高，才是房产投资中的大忌。我们在买房前要做足功课，要仔细研究当地市场，为的不就是避免踩到一些诱人的陷阱么？

7.扩大投资范围

对于大多数购房出租者来说，他们倾向于在自己的居住地附近寻找合适的投资房产。但你居住的地方，也许并不是一个好的投资地区。

在自己的居住地周围寻找合适的投资房产的优点是可以密切关注，亲自打理，但如果在远的地方投资，可以雇佣代理人，让他们帮你打理房产。

为了追求更大的利润，不如把网络扩大，看看有没有好的通勤地区，比如交通便利，距离大学或者大城市近的地方，这些都会保证充足的租客。

同时关注那些需要改进的房产，这种房产虽然有些破，但是可以以更低的价格买入，同时经过翻新之后，会带来一定的回报。

当然，这样的房产也会存在风险，比如最常见的翻新超出预算，这些都会压缩你的利润甚至亏钱。

通常来说，翻新的总价格最多不要超过房产购买价格的20%，因此千万别买贵了。

8.适当还价

讨价还价在全世界范围内都受用。通常来说，在部分地区，全款现金买房，快速交易等可以谈一定的折扣。

尤其是对那些着急用钱，抛售房产的买家来说，适当地降价是可以接受的，这对投资者来说就是讨价还价的好时机。

当然在英国房产严重供不应求的的部分地区，讨价还价的空间很小。

9.看到消极的一面

事物总是有两面性的。在看到购房出租的积极一面时，也不能忽略消极的一面。

比如：

1）某些地方现在房价正在上涨，但未来可能会增长放缓。如果房价短期下跌，你还会继续持有这个房产吗？

2）现在的固定贷款利率很低，鼓励投资，但是如果未来利率上涨了，是否现在就签一个固定期更长的贷款比较合适？ 

3）即便你的房产在热门地区，依然有空置的可能。 碰到好的房客可能一租租3-4年。 但是也有可能每年要换一个房客。换房客要空置几周的时间。 自己能付承受。 

4）房产维护也是一笔不小的费用。比如锅炉。 

10.成为房东之后

购房买房只是第一步，成为房东之后，你要选择是自己打理出租，还是让中介帮你打理出租。

中介会收取一定的管理费，但如果房产出现问题，他们会第一时间帮你解决。

当然，你也可以选择自己打理出租，但是要做好周末和晚上没时间放松休闲娱乐的准备，还要自己去打广告，拟定租房协议，自己去维修房产，自己带一个一个租客去上门看房。

你是愿意付10%然别人全帮你打理完，自己省下时间去做创造更大价值的事情，还是全部自己管，最大限度赚取租金？

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