关于日本买房投资值不值

买在开篇之前我有几个问题，有准备在日本已买房作为投资手段的人可以带着这些问题去读这篇文章

1. 日本房子如何定价？

2. 投资要讲投资回报率，如果在日本买房投资，期望的实际投资回报率是多少?

3. 投资的机会成本和时间成本能不能负担

    

4. 日本买房会挣钱么？

    

就在这两三年，不知道大家发现网路上都会有日本房子如何如何好，教育如何如何好，各种细节如何如何好，然后在文章的末尾是个不动产公司的署名，甚至有的微信朋友圈里面文章说2-300万搞定全家绿卡这样的广告标语，我觉得稍微有点头脑，稍微思考一下，也能想到这是有多夸张。也许是不动产中介的洗脑新方式吧，那么我现在以我非专业角度来先向大家介绍一下日本的房子是如何定价的，其实全世界各地的不动产定价的最基础一点就是位置，好的位置决定了土地的价值（地上建屋只是土地的附加属性），好的位置土地肯定贵，买房的本质是买地，买房的本质是买地，买房的本质是买地，重要的事情说三遍；房子本身的造价是一样的，在国贸CBD盖个别墅和去南6环盖个别墅的成本是一样的，不一样的只有地价 ，我们都知道日本的城市化率已经非常高了，农村和城市的区别不外乎就是拥挤和宽敞，物价都差不多，在机场买瓶可乐和在北海道村儿里买瓶可乐没有什么区别，那么怎么评价这个住宅位置好还是那个住宅位置好呢，就得看与之在一起的生活配套，地铁站，超市，公园，幼儿园，学校，医院，周围人口整体素质等等都是决定位置的定价要素，尤其是地铁站，离着越近就说明位置越好，“房子”自然就贵（贵的是土地），

这是报纸上登的17年大阪圈沿线的住宅土地公示价格，举个例子，图中的中心是天满桥，括号中的数字代表的是每平方米多少千日元，天满桥（409），就是这个地方土地每平米40.9万日元均价，请注意是土地的平均价格，在距离差不多的区域有的土地100万一平米，有的土地很便宜，报纸上说大阪商用最贵的就是梅田的一个叫什么的大厦来着我忘了，1009万日元一平米（大概65万人民币一平米） 从图上面中间开始由内而外逐渐便宜，第一圈是以JR大阪站为圆心，直线距离10公里，第二圈20公里...慢慢扩大，最外圈直线距离离JR大阪站50公里，土地的价格在地铁站少的地方已经跌至2.9万了，在那周围最贵的地方也就是地铁站多的地方是26.6万日元每平米，看到这里各位是不是觉得日本土地很便宜迫不及待的想买买买了？ 接下来请继续看，我们上面说的都是土地的平均价格，有土地自然是要盖房，盖房的成本我看报纸上说盖个2层木造小楼1800万日元左右，一户建大概是这样的，土地2000多万+建屋1000多万这样，但是地上的建物会随着时间的流逝价格越来越低，因为房子越来越旧，年头越长价值越低，我曾经见过1953年的一户建，只要300万日元的，只剩下土地的价值了...再说公寓，以我买的公寓为例，该公寓占地720.72平米，我的土地所有权只有356453分之5822，就按50万一平米的土地价值来说，我买的公寓土地价值只有50万*0.0163*720.72=不到600万日元，换句话说如果这个房子我一直拥有，最后就会慢慢贬值到接近土地的价格，的所有根据我之前说的买房买房其实买的不是房，而是土地，房子本身会像易耗品一样越来越便宜，这也是我为什么要住5年后就卖掉的原因之一，目前这个房子14年了，再加5年就19年了，超过20年的房子在日本不打个狠折是很难出手的，看看土地价格就知道了，以上是我要说的第一点：如果真是铁了心了要以买房来当做投资手段的话，我建议不要考虑20年以上的公寓，除非一直不卖，但是无论是自住还是出租都很难

     日本的公寓呢主要分为两类，アパートapartment、マンションmansion，这两个词都是公寓的意思，但是mansion更高级一点，有大堂，酒店式管理等，mansion一般高层居多，大伙来日本如果住过airbnb民宿什么，自己在信报箱里取钥匙的，一般都是apartment公寓，因为mansion都是有人管理的，不会让陌生人进入，其实apartment也不让，只不过没人管而已，题外话-因为没有执照的民宿越来越多，政府准备和airbnb合作，每个房源只能一年内出租180天，超过后就会自动屏蔽该房源，不知道何时开始实施。

都说日本楼公寓（mansion）便宜，我想说的是便宜的都是上年头的，新房也挺贵的，只是根据收入比例来说没有那么离谱

平成23年建（2011年），1.49亿日元（134.03㎡约合6.8万rmb/㎡）+阳台15.12㎡（不算面积），每月物业加修缮基金40350日元（约合2500rmb），平成27年建（2015年），1.38亿日元（116.12㎡约合7.36万rmb/㎡）+阳台23.27平米（不算面积）+，每月物业加修缮基金40400日元（约合2500人民币）

平成18年建（2006年），7450万日元93.6㎡（约合4.9万rmb/㎡）+阳台40.1㎡（不算面积），每月物业加修缮基金17834日元（1100RMB）；平成25年建（2014年），64.58㎡+阳台6.38㎡（不算面积）7300万日元（7万RMB/㎡），每月物业等19900日元（1233RMB）

平成25年建（2013），67.7+阳台10.8，5280万日元（4.8万rmb/㎡），每月物业修缮等990元左右；平成21年建（2009），79.29+阳台17.99,4990万日元（3.9万rmb/㎡），每月物业修缮等1600元左右

根据上的6个房源我们可以看出来，离现在最近的是15年的房子7.9万rmb/平米，然后14年7万/㎡，13年4.8万/㎡..... 当然还要考虑楼层朝向等问题，楼层越高越贵，公寓2楼最便宜（一般一楼是大堂没有住户），顶层最贵风景好，所以高级公寓的顶楼一般都是大户型。这就是我在上一篇帖子里说的的是不管是公寓还是一户建，地上建筑都会随着时间的流逝价值越来越低，剩下的只有土地价值，而文章开头的报纸上也说了，而土地的价格只是大阪府和京都有点涨幅，地方上价格下降的幅度减小（还是下降），奈良小幅下挫0.1%；连土地都不保值了， 更别谈地上的建筑了 

再来两个例子

昭和54年建（1979年），这地段也是大阪的市中心了，66㎡（每平米2.2万RMB），每个月管理费上升到3.5万日元（2170RMB）

2号房S58年（1983年），2280万日元中央区地点很繁华了吧，83.6㎡（1.7万RMB/㎡），物业修缮每月3.6万（2200RMB），8/12层；3号房S57年建（1982年）也在是中心，2670万日元，67.28㎡（2.4万RMB/㎡），物业修缮每月1.7万（1100RMB），5/13层；以上这些公寓都超过30年了，价格与之前的新筑公寓便宜了近一半；     

这里总结一下上面所述的内容：

1. 新房最贵，每年慢慢降价，超过20年的房子难出手

2. 楼层越高越贵，日本楼和楼之间的间隙很小，如果周边都是公寓的话，低层住户基本可以和对面楼的朋友面对面谈心交友~赶上对面是个中年谢顶大叔，这窗户就别开了~你懂得 

3. 修缮基金随着房屋年龄的增长而增长

    

接下来我们来说说投资回报率的事情，先来张图

回报率6.1%有没有！动心了有没有！只要79万好便宜有没有！现在不买就没有了对不对！ 

好，我来算一算哈 1280万，大概汇个两次款就可以到中介那里，且不说能不能汇出去，国家现在命令禁止海外汇款用于境外买房，为什么？国内现在的钱太多了，老百姓们想找好的投资项目，但是国内只有买房来钱快，要不就是买黄金，但是还是炒房快，如果钱都可以跑到国外去有更好收益更高的项目上去了，相信房地产市场会迅速降温，我们都有买涨不买跌的心理，房价万一出现松动或者横盘，那大家就会开始观望，国内房地产库存那么多怎么会容得起观望，老百姓不买房——开发商就资金链就吃紧——银行的钱还不上——抵押给银行一堆房子——银行要低价卖房变现——越降越没人买——地方政府都靠卖地挣钱呢——房子没人要地卖谁？所以坚决不能让钱出去，但是国家的钱可以出去，为了应对人民币的贬值，国家各种鼓励走出去，量中华之物力，******。所以中国的国企央企都去世界各地疯狂并购，疯狂投资，都是为了把钱花出去，降低人民币贬值带来的影响，想当年日本的前车之鉴都还历历在目，日本钱多什么程度？到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分畸形了。当时，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。 这个场景是不是似曾相识？具体为什么泡沫破裂我就不多说了，大家都明白，我大天朝也正是鉴于此，不让老百姓的钱流出到国外，我自己辛辛苦苦挣得钱不偷不抢，愿意跟哪花就跟哪花，凭什么不让我拿出去？

日本泡沫破灭之前，贷款利率已经飙升至这样的数值了，可谓是早上买房中午买房就能大赚一笔，有这样的投资回报率谁还干实业，但是金融如果没有了实业支撑，到头来不就是一堆纸

接着来看这套房1997年的房子还算新，距今20年 ，我们的成本管理费+修缮基金=11930，每个月房租66430-11930=54500日元，那么一年就是65.4万，再除以1280万的房价来说，年化收益也在5.1%呢 ，大概20年左右就会收回成本，再把房子已卖转手能挣几十万呢~如果每个买家这样too yong too simple 的话，我愿意转行做房地产 ，那么接下来让流言终结者来告诉你们这个公寓的真实的拥有成本，1280万是房子的直接成本还要加上中介费和税费，中介费前面我们说过是3%+6万=1280*3%+6=44.4万，再加上税费，理论上房屋到手的价格就是房子购买价格再加10%，那么这套房子到手大概1408万，为了计算方便，我们按照1400万来算；管理费修缮费加起来11930/月，一年约等于14.316万，修缮基金会每年递增（因为房子越来越老嘛）但是涨不了多少钱，我们忽略不计，每年的固定资产税根据这个房子的面积大概在4万日元左右，每个月收租金是自己收么？万一租户有什么事情怎么办？是不是要中介帮忙替你打理呢？那么中介会收取月租3%的手续费作为帮你出租的管理费，月租54500*3%=1635，一年的管理费约为19620日元，现在我们来算算年租金收入65.4万-4(固定资产税)-1.962（中介管理费）=59.438，那么现在年化收益率就降到59.438/1400=4.25%左右，而且这样的单身公寓不会长时间同一个人出租的，一般租约是1年，然后年年续，随着房子年龄越来越长，租金也会越来越低，而修缮费会越来越高，那么收益率肯定不会保持在这么高；另外还有就是有卖土地的然后可以自己个性化定制住宅，看起来很高大上，但是买的人真是自己去住么？还是买来出租给别人？就好像在海南岛买度假屋一样，最后都是保洁员享受了海景房？然后问题来了，万一租户退租了买家很着急怎么办，中介这个时候会来告诉你要不要我们来替你包租呢?好啊~省时省心，还能赚房租呢~那么中国的中介客户群自然是中国人，但是谁会在日本租房呢？不外乎是去日本的留学生和工作的人，日本的留学生语言学校毕业后一般会找个大学或者大专进学，或者情侣要合租房子，在日本租房费用大概包括房租+中介费（1个月）+礼金（1或2个月房租给房东的，也可以没有）+押金（一个月房租），所以算下来刚开始找房子的留学生们压力很大呢 ，5万一个月的房子一下要交差不多20万出去，这是中介在朋友圈里开始喊了，免中介免押金啦，好房出租中，咦？有这等好事？？赶快租赶快租，为什么这么便宜呢？因为房东是同胞呀~同胞当然要爱护同胞了~中介给房东5万的房租，租个学生5.5万，一年就是6万，每个中介手里没个几十套房子不算好中介，铁打的房子流水的学生，年年来年年走，中介费不要也罢~....过了20年以后，房子假设要卖，买家自然会找到中介帮忙卖房，然后问题来了，房子太旧不好卖啊~没关系，我们可以帮您重新装修下，卖个好价格~就这样，又收入一笔翻修费用，质量我们不知道所以不评价，反正能卖出去就成呗，那么问题来了，去哪里找接盘侠呢？当然是看贴的各位土豪啦~

如果看到这里还有人执意买房投资的话，那么请注意下面的内容~再来上图

昭和51年就是1976年，41年了我嘞个去，不装修估计连1千万都买不上去，这还是大阪的中心地段，折合31.5万每平方米

这两套房子隔着就200米，2002年建成，15年的房子，47万每平方米

上面是比较规范的二手房简介，每家中介的格式略微有差，但是不会差很多，里面的信息应该只会多不会少，如果信息很少就说明不是个合规的简介

首先上面部分，表明房子的名称，住址，以及交通，交通决定着房子（土地）价值的高低，到地铁站徒步的时间决定着房价的高低

然后往下看，土地的性质：有的土地是所有权，有的土地是租借权。下面的介绍写的非常详细，所有权是多少都写明了

土地个构造：一般公寓就是钢筋混凝土（SRC），就的中介宣传上这么写的“SRC构造！日本等级最高的的构造”，我心想这不就钢筋混凝土么，欺负人不懂不是，你到给我弄个钛合金构造来啊；一般一户建就是木造，工期短，价格便宜，耐久；

关于日本房屋建造材料，就分如下几大类；就好像三只小猪的故事一样，茅草房子，木房子，石头房子，各有各的优点

接下来就是关于这套房子的管理，里面会注明建造商是谁，管理会社（物业）是谁，管理费，修缮基金分别是多少，有没有汽车，摩托车，自行车停车场，怎么收费等等

最后面的备注里面会有比如什么时候新装修过，煤气水电物联网等一系列信息，根据上面的两张图片我们可以大概的了解了这两套房子的详细信息，如果更多的疑问，可以请教中介小哥，一般空室的房子都可以去实地看的，房东在住的房子一般要预约看房东的意思，一般出租中的公寓是无法实地看房的，没法看房就不知道房子里的情况 万一有贞子姐姐呢....不看房就敢买，胆儿很肥

俗话说没有对比就没有伤害，我们来看看另外几种简介

先直观的看，有什么感觉？价格便宜量又足有没有？收益率好高有没有？但是房屋的户型图呢？只有第二张图有个小的还没标注尺寸？朝向呢？如果收益率这么高，那房东为什么要卖？回报社会么？实际收益率又是多少呢？日本存款利率那么低，投资收益率很高又看似很安全的房地产为什么不做？不是我不明白，是这世界变化太快 我给大家推荐个网站http://www.mansion-review.jp/　

这个网站可以查询到全日本的房地产的历史买卖/租赁价格，只要房源在网上有登，就能查得到，免费的只能查半年以内的信息，要是查全面的信息每套房源2000多日元

选择中古マンション（二手公寓），然后选择地域

我们可以看到大阪中央区6年以来的房市走向，稳中有降~如果各位准备买房的土豪有兴趣可以调查一下目标房源的买卖/租赁价格区间，做到心中有数，如果有任何不了解的不明白，欢迎私信我，我从事的行业和房地产没有利益关系，所以会给各位比较中立的分析

 最近我在日本的微信朋友圈中正在大规模招聘销售呢~看来国人购房热情十分高涨~很多都是大学或者大专一毕业为了签证留下来卖房的，一个月能挣大几十万上百万呢~看得我都动心了~ 

以上费用的计算谨代表个人观点，并未加算时间成本与机会成本~其实话说回来，日本人也投资不动产，因为日本推行的是低利率，把钱存银行年利率定活期都只有0.001%还得刨去税，那存钱就等于没意义了，那么挣得钱都干什么呢，炒股，投资信托，FX炒外汇，然后就是投资不动产，就算投资不动产只有3%的回报率，那日本人也高兴坏了，毕竟存银行约等于没利息。投资不动产是一门学问，入市有风险，入市需谨慎；我觉得有买房的这些钱不如踏踏实实干些实业更能把国家搞好，日本房子还在涨，各位爷快来呀~ 如果各位有在日本以不动产作为投资的手段的朋友，武汉澳星很愿意与各位交流，欢迎站短~