美国学区房身价高华人如何看待投资学区

（美国移民）中国每年有35万学生前往美国留学，其中低龄留学人数占到总量的三分之一。由于各种原因，九成以上的中国学生是无法进入到美国顶尖的私立高中就读。为此，越来越多的以中国家长为代表的亚裔，通过购买美国公立名校周边的学区房，获取孩子就读美国公立名校的资格。

跟中国有点类似的是，美国的公立中学和小学，均是采取就近入学的方式。加上美国的购房程序相对比较简易，并没有身份的特别要求，这导致好学校周边的房价上涨快，成为受捧的学区房。

学区房拯救美国房产

“如果不是做学区房项目，我公司不可能像现在发展得这么顺利，信誉度得到银行的认可”，美国ICON房产集团CEOCharlie Murphy说。

Charlie Murphy于2007年开始涉足芝加哥的房地产开发，不久便碰上了美国房产的寒冬。但幸运的是，他开发的是芝加哥著名的公立高中——斯蒂文森高中周边的房产，2011年他就用现金还掉了银行所有的贷款，这跟业界普遍用房产偿还贷款的做法不一样。

最近5年，Charlie Murphy卖掉了150套斯蒂文森高中周边的学区房。他说，约八成的房子是被亚裔客户买走。在亚裔客户中，印裔最多，占比55%，华裔占比为25%。

今年7月份，美国房地产经纪人协会公布了《2017年美国房产市场国际买家情况分析》。报告显示，中国买家在2016年4月到2017年3月之间，总共花费了317亿美元购置美国住宅房产，其中有8%的比例用于留学购房。这意味着中国人在过去的一年当中花费了25亿美元购买美国的学区房。而和极其重视子女教育的中国买家相比，其他国际买家的比例基本不超过5%。

美元资产配置研究专家、美国精益会计师事务所总裁潘劲波分析说，绝大部分低龄留学的中国学生很难进入到美国顶尖的私立学校。为此，通过购买美国顶尖公立高中周边的学区房，进而获得进入美国顶尖公立高中就读的资格，则是当今去美国低龄留学的一个途径。

他说：“跟中国很类似的是，学区房是刚需，受到市场景气程度波动影响比较小。随着美国留学热的兴起，学区房热销。在一定程度上来说，学区房拯救了美国房产。”

留学购房新热点

和移民房产、投资房产相比，留学购房有其特殊性，不仅要考虑到房产本身，还有房产所处的学校情况以及家人陪伴等。

潘劲波分析说，中国家庭会有一个常见的误区，即把孩子送到学校里后，家长就不用管了。但如果要就读美国的高中，家人的陪同是十分重要，不仅是有法律要求，更重要的是这个时候是孩子成长的关键时期，需要和孩子保持密切联系和沟通。为此，通过购买学区房，家人能够陪伴在孩子旁边也是一件重要的事情。

潘劲波说：“学区房是刚需，房价上去后，房产税会增加。而随着亚裔学生的加入，也能够使当地学校文化多元化，丰富学生的阅历，这也让美国的地方政府对亚裔购买学区房是乐见其成，所以学区房投资政策风险极低。”

Niche的评估结果显示，在2017年全美最佳100所公立高中中，大芝加哥地区的上榜学校高达16所，其中芝加哥北郊的斯蒂文森高中名列全美第一。

美国精益会计师事务所在中国的窗口机构——怡化精诚制作发布的2018年北美学区房投资报告显示，加州、纽约等东西海岸曾一度是中国人留学购房的首选地。但随着美国中部城市，如芝加哥、达拉斯等城市教育的崛起，这些地区已经成为中国人选择留学购房的新目标地。

2018年北美学区房投资报告数据显示，在加州或者纽约就读同等级水平的高中，区域内的房价将会是芝加哥或者得州地区的三到六倍。虽然芝加哥学区房的房产税率偏高，但因总体房价偏低导致实际的税负并不高。

根据美国房地产经纪人协会所发布的数据表明，外国人投资美国房地产，在2016年4月到2017年3月间，佛州、得州、加州、新泽西州、亚利桑那州等5州占据了54%的总投资量。新移民投资热点的加州，近几年海外投资者的热情度有所下降。而伊利诺伊州、北卡和纽约州开始兴起。

由于各种原因，加州历来是中国人选址落户的重地，有三分之一的中国人选择这个地方。但“考虑到加州的生活成本高，房价贵，加上芝加哥名校的增多，很多中国家长发现芝加哥和达拉斯这些地方的房产的性价比是最高，成为选址落户的新目标地。”

美国的学区房不便宜

房产中介提起美国的学区房都一脸“赶快去白捡”的表情，真的有这么便宜吗？

网上疯传的二百万人民币就能买到的那种小别墅的确是有的，地理位置大概是在那种广袤的田野上，方圆五十里大概就一个3分学校。

如果你想在繁华地带选一个学区房就没那么轻松了，在旧金山、圣地亚哥、洛杉矶和纽约，稍微好一点的住宅价格都在100万美元以上，在纽约曼哈顿区这种寸土寸金的地方，一个两居室更是卖到了300—500万的价格。

除了并不友好的房价，还得为“好学区”多支付20%—30%的费用，在华人最为集中的纽约皇后区，不同学区之间的差价甚至能多买一套同样的房产。所以美国的大城市，家长最难过的事情就是：一街之隔房价天差地别。

在纽约，好的公立学校大多分布在近郊区，根据Zillow网站的数据显示，华人在这些地段购买四居室的价格大概在200万美元左右，约合人民币1300万，着实不便宜。除此之外，家长们每年还要支付1%—3%的地税，纽约周边的地税就在2.5%左右，如果购买219万美元的学区房，购买后每年还要支付五万美元的税金，压力山大。

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