在美国投资置业，你需要了解的基本知识

2017-10-24

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【美国投资】美利坚合众国是一个由50个州和一个联邦直辖特区组成的宪政联邦共和制国家。美国是世界经济大国，国民生产总值位居世界首位。当今美国在世界的诸多领域的庞大影响力是无他国能比的。多种族局面的形成，主要归因于移民，美国是一个典型的移民国家。外来移民是美国人口增长的重要因素之一。外来移民是一个大的消费群体，他们不但是一般消费品的购买者，更是房地产的重要购买者。移民会继续增加，利于美国经济发展，房地产市场繁荣。

政治+法律

美国的国家组织是依据三权分立与联邦制度政治思想而制定，为避免权利过分集中危害人民的自由，将立法、司法、行政三种权利分别独立，互相制衡。

立法机关：参议院与众议院。

司法机关：联邦最高法院为首下设11个控诉法院，95个地方法院及4个特别法庭。

行政机关：由人民直接选举的总统为最高行政首长，并以副总统辅佐之，下设几个行政部门。政府的权力有联邦政府、州政府之分。

美国房产的驱动因素

人口

地区的住宅市场变化与该地区人口总量、区域分布变化相比、具有明显的滞后性(一般4年)。住宅价格变化与人均收入相比有明显的滞后，这种之后性的产生是由于人们对经济的预期波动而造成的。由此推测，2015年美国经济的复苏，将让2017年住宅式房产市场迎来下一个春天。

移民

生活方式

高密度住宅-联排别墅或者高级公寓成为新的生活方式。

金融杠杆和利率的使用

30年房贷，实行月供。美国公民或者居民利率在3%-4%之间，非美国公民或者居民在4%-5%之间。

买房不等于移民

美国移民局对绿卡的批准和发放与申请者在美国是否拥有房产毫无关系。很多投资移民EB5项目与商业地产等挂钩，是因为这些项目在建设和后期管理的过程中能创造若干就业机会，能够达到移民局的相关要求;而普通的住宅房产或者是投资型房产是不符合这个条件的。

房屋买卖严格遵循经纪人模式

美国房产买卖严格遵循经纪人模式，尤其是有公证公司监管资金和重要的文件，很难产生骗局，买房经纪人在合同确认后就会提供公证行制定的监管账户，而这个账户是受到州房产委员会监管，账户资金不可挪用，因此是很安全的，购房者只要把款打入到监管账户即可。此外，法律还规定了卖房者必须尽到告知义务，并进行非常详细的第三方检测和报告，可以说美国房屋买卖的各个环节都是相当透明并且有法律保障的。

高回报房产的必要因素

地理位置

该房产应该在有稳定客源以及完整设施的繁华经济区。比如说在排名较高的大学的学区，或者大型的旅游度假区，或者在白领们就职的金融中心。

维护房产的支出费用

房产税、管理费、物业费、房屋保险等

管理公司的管理标准和信用

房屋评估价值的因素

位置

人均收入情况

附近的房产买卖

未来开发方向

移民政策或者投资政策的影响

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