如何理解美国房产投资的风险和收益？

房产是我们国人非常青睐的一种投资类型。当我们走出国门，将资产进行海外配置时，房产仍然是投资组合中不可或缺的一部分。但美国的房产和中国的房产无论从投资方式，风险程度，地产类型，市场监管，预期收益等，都相当的不同。理解这些不同，对于正确营造地产投资组合，降低风险至关重要。今天从风险和收益的角度讲一讲美国房产的四种主要投资类型和其特点。

当我们评估一个房产投资机会时，往往会关注房产的用途，地理位置，预期收益这些因素，但理解投资的风险特点可以让投资人更好地判断投资是否适合自己的承受程度，是否合适自己的投资组合。

美国的专业房产投资机构一般将地产分为四种投资类型：core （核心）, core plus （核心附加）, value add（价值附加）和opportunistic （机会投资）。 你的地产组合里有可能四种都应该拥有，也有可能只需要一两种。这要看你对风险的承受程度，你对资金流动性的要求，以及你现有组合里的其它投资。

核心：这类地产应该是每个人地产投资组合里的基石。核心地产是指位于主要大都市城市中心的，有稳定租户的高质量地产。这类地产不需要大的装修投入，收益主要依靠租户的稳定租金，风险很小。有些人将此类地产比作高质量企业债券，但预期收益要比债券高。旧金山市中心一座常年出租给星巴克这样租客的地产就是一个很好的例子。核心地产的主要特点：

· 位于城市中心
· 很低的空租率
· 高就业
· 稳定租户
· 交错的租赁期
· 低杠杆 （借债率低）
· 流动性好
· 预期收益一般为3%－7%

核心附加：这类地产在很多方面和核心地产很相似，但因为一个或两个方面的不同而使风险程度加大。比如，地产不是在非常中心的位置，或者地产本身比较老化等。这类地产风险要比第一种稍大，但回报也相对高一些。它的主要特点：

· 好的地理位置
· 低的空租率
· 高就业
· 稳定租户
· 租赁期限比较分散
· 可以通过价值的创造而提高租金
· 流动性好
· 预期收益一般为6%－10%

价值附加：这类地产的风险和预期收益都要比前两种高。它主要是将某种商业地产进行整修，然后在适当的时候进行出售。它主要依靠地产的升值，而不是现金流来取得回报。比如，将一个刚刚失去了最大租户的购物中心进行全面整修，将原来的租户空间整合成三个部分，重新招商。这类地产的主要特点：

· 在一个租金上涨的中心地区整修一个破旧地产
· 有升值潜力的市场或是一个市场里有升值潜力的地产
· 需要整修
· 低空租率
· 高杠杆率
· 投资期限相对比较长
· 预期收益率一般10%－16%

机会投资：这类投资的风险最大，但回报也最高，往往需要非常大规模的整修，或者是平地上建造新的地产。比如，将一个废弃的学校改造成一个购物中心就属于这种投资。购买一块旧的停车场，建造一座公寓楼也属于这种投资。其实，一个典型的EB5类投资项目就属于该类投资。但可惜的是，EB5投资人并不能参与到收益的分享。 这类投资的主要特点：

· 需要大规模整修或者完全重新修建
· 高杠杆率
· 空租率不高，或者在降
· 投资期限长
· 前期没有现金流，回报依靠地产升值
· 预期收益率一般16%－25%

理解你面对的投资机会的类型和风险特点，以及你自己的投资要求，是进行正确决策的第一步。无论是上述何种投资，在何时进行投资对于最终的回报率也至关重要。我们以后会谈到美国的地产周期如何运作，如何判断和抓住最好投资时机。