墨尔本各个区介绍和比较（ A Study of Suburbs in Melbourne）
因为经常去各个地方检查房子，五年下来看了四百多栋房子，墨尔本的各个 Suburb 经常跑，还曾经应邀去 Geelong 和 Sales 看房子。看房子的时候有机会都会与买主聊一聊，所以是有墨尔本房产市场的即时的最新的走向，价格和趋势。房产市场火的时候累得像条狗，只剩下喘气的份了，冷淡下来的时候也能感受得到。每年圣诞节前都会火爆一下，因为买家和卖家都想完成交易，了却一桩心愿，过个愉快的圣诞节。
因为请我检查房子的人相当比例的人是第一次购房者，还有一部分是刚到墨尔本不久的人，他们在做买房这么重大的决定的时候往往没有条件做足充分的功课，或者是没有相关的资讯和渠道。作为专业人士，有必要让潜在的客户充分了解这里的相关情况，根据每个人不同的具体要求，包括预算，交通，工作，入学，购物等不同要求，作出较为适合的决定。
与房产中介相比，我的优势是我对整个墨尔本的各个区都有一定的了解，能够根据不同人的需要建议去看哪几个区的房子。
墨尔本的购房印花税是收得非常重的，因此我经常对客户说，如果经济条件允许，尽量一次买好，不要卖房换房，因为根据现在的房价，换一次房，4.5万元就贡献给州政府和房产中介了（按照60万房价，3.3万印花税，1万房产中介费，2千其他费用计算）。所以，根据自己能够负担的预算，选择自己合适的区就非常重要了。
以下就是墨尔本各个区的一个简单介绍，以英文字母排序。我所介绍的区都是我曾经去检查房子过的，适合第一次购房者的区会特别标出，检查有过白蚁的房子的区也会注明。
我准备先介绍四个适合第一次购房者购买的区： Wantirna South, Endeavour Hills, Rowville, Ringwood （units）。
Ashburton: 墨尔本的中心
Berwick: 东南新的开发区
Endeavour Hills：第一次购房者的选择
Mont Albert: 古典的老区
Rowville： 万事俱备，只差火车
Ringwood 及周边： 东边的枢纽
Viewbank: 北区中产的选择
Wantirna South： 两间私校
Point Cook: Better Value Elsewhere
Toorak: 500 万以上预算的选择
Mill Park： 北区承担得起的选择
Waterways/Pattersons Lake
北区的问题：交通/华人中心/学校
Point Cook vs Berwick
山地房屋的雨水排放和挡土墙
A:
Ashburton: 墨尔本的中心
很多人对Ashburton 这个区都没听说过，但提起 Glen Iris 大多数人都知道。Ashburton 就在 Glen Iris 旁边，位于一区黄区的边缘。
从地理位置上来说，Ashburton 大致处于大墨尔本人口分布的中心，这样它就处于一个相对很方便的地理位置，去哪里都不太远。例如 Kew 或是 Doncaster 就相对偏北，Hawthorn 或是 Camberwell 就好一些。无论去 City, 还是 Box Hill, 或是 Glen Waverley ,都 在15， 20分钟车程之内（去 city 走 citylink, 假设没有严重的堵车）。这里可以很方便地上 M1。
火车方面，这里有两条火车线可以搭乘，Glen Waverley 线和 Alamain 线。Alamain 线相对不那么拥挤。
旁边的 Chadstone Shopping Centre , 和 小区内部的 Ashburton Village, 商店，社区图书馆，幼儿园等。这里还有一座体育馆和游泳池，包括健身房。新近这里增加了一座大型的儿童 Play Ground，在 Markham Reserve, 吸引了很多儿童去玩耍。
这个区的东南部分有一些政府公房，因此这一部分的房价比 Ashburton 其他部分的房价偏低。一些旧房子近年来纷纷被推倒重建。如果有120万的预算，可以考虑70万买下这里的一栋旧房子，再花上50万建一栋两层的新房子。
这个区附近没有很好的高中，但是 PLC， Camberwell Grammar 等学校也不是很远。
最贵的街位于 Ashburton Village 附近，可以步行到商店， 图书馆的 Highgate Grove 等。
买房子如果是 Tim Dwyer 中介， 也许能够捡到便宜。
综合评价， 如果你能够买在这个区，你一般不会太想搬到其他的区。
Tim Fletcher 选出的最好的街道：
Eleanor St, Highgate Grove, Annette Ave, St Georges Crescent, Baker Parade
B:
Balwyn, Balwyn North, Bayswater, Bentleigh, Bentleigh East,
Balwyn:
Tim Fletcher 选出的最好的街道：
Salisbury St, Myambert Ave, Maleela Ave, Campbell Road, Oakdale Ave;
Balwyn North:
Tim Fletcher 选出的最好的街道：
Walbundry Ave, Inverness Way, Cascade St, Tormey St, Tuxen St
在 Balwyn 看过地的中间有 Easement, 下面有下水道的房子。
Mont Albert Road: 墨尔本最美的一条街
Blackburn整个区从北向南。大概分四个部分：
1. Whitehorse road 以北的一块。这里有blakburn中学，有blackburn小学，有north blackburn shopping centre商场， 可以走到火车站。 靠南面一点的， 生活非常方便，向北走到中学，向南走到车站，商场， 托儿所。 而且那里边的几条街很整洁很漂亮。 有一个长条形的丛林公园和小溪， 这一块的好处是方便， 适合都市生活。
2, 火车线与whitehorse Road之间的一片长条形部分，因为就在火车站旁边， 现在基本上要建公寓和联排了，所以地很抢手， 价格也很高， 10年以前是最便宜的一块（因为环境相较差一点）， 现在是最贵的一块了。 （所以好的眼光最重要。）
3，Laburnum火车站那一块，环境上不次于M村最好的区，甚于要好， 这里很安静，很漂亮， 有严格的植被保护。房价也贵。
自住的话，不要买大路上，火车线太近的。 这一块想分地开发或重建， 要比其它的难很多。 因为保护的比较利害。 这一块适合喜欢森林生活的人。
4，Blackburn lake 湖附近的一块。就是在湖周围的一块。这里很漂亮，树很多， 有公园。 有Blackburn lake primary小学。 Canterbury rd上有shopping strip, 离forest hill商场也近，但步行不太可能。 这一块很适合喜欢田园生活的人。 有的房子有flood zone和其它控制发展的overlay.
真正好的地方是， blackburn的居民素质很好。
你如果买能10分钟走到火车站的房子， 特别是大地然后再开发， 肯定让你变成更大的金主。
最后， 兄弟，你别去那里砍树。 那里是保护区来的。
Berwick：东南新的开发区
Berwick 是另外一个第一次购房者青睐的区。在差不多预算的情况下，在 Berwick 和 Point Cook 之间， 我会毫不犹豫地选择 Berwick。因为有M1 高速公路连接，虽然距离市中心距离较远（45公里），但是因为没有 Westgate Bridge 的瓶颈，也不用上班和下班都要迎着太阳，虽然辛苦，还能接受。这里也有火车通到市中心，虽然找停车位可能是个问题。附属的学校和购物也基本完善。最重要的一点，是这里属于墨尔本大东南区的一部分，开上高速公路， Chadstone Shopping Centre, Glen Waverley 这些购物和华人生活的枢纽并不遥远。如果在东南方向工作，以有限的预算购买在 Berwick 也是一个可以的选择。我所看过的房子都是集中在新开发的 Berwick 部分，单层的三四房 House 四十万出头。
这个区的正确读法是 berik，经常有人读错。Berwick 有老城和新开发区，还有一些很有 Country lifestyle 的感觉的房子，几英亩的土地，一两百万的价位。
Camberwell, Carnegie, Caroline Springs, Carrum Downs, Caulfield, Caulfield North,
Camberwell：
Tim Fletcher 选出的最好的街道：
Victoria Road, Broadway, Kintore Cres, Christowel St, Loch St
Canterbury:
Tim Fletcher 选出的最好的街道：
Monomeath Ave, Victoria Ave, Mont Albert Road, Grange Road, The Ridge
C:
Chadstone, Cheltenham, Clarinda, Clayton, Clayton South, Coburg,
垃圾掩埋场地址：
654-718 Clayton Road, Clayton South
Simpsons Road, Clayton South
Deals Rd, Clayton South
Chadstone: 一匹黑马
Clarinda: 第一次购房者的考虑
D:
Dandenong, Deer Park, Dingley Village, Doncaster, Doncaster East, Donvale,
Doncaster East
此次再度出山缘起收到这样一个短信：夏先生，您好，还能有幸请您检查房子吗？
你说收到这样的短信怎么也不好驳人家的面子是吧，于是就为这位朋友看了一下他的房子。然后就一连看了四栋 Doncaster East 的房子。不知从何时起，这里的房子变得这么贵了。记得上一个看的房子还是 55万左右。
这四栋房子，最贵的接近一百万，最便宜的也要六十几万。比起我住的附近的 Ashburton, Glen Iris 的房子来说，我觉得明显价值高估。相对 Doncaster East 处于城市的东边，而且没有火车， Glen Iris 处于城市东南中心区，有火车和众多的私校在附近。但居然 Doncaster East 的价格被炒得如此之高，不禁让人感慨华人的购买力之强。虽然有两所不错的小学，而且环境也不错，但毕竟地理位置相对偏僻了一些。可能另外一个因素是相信风水的缘故吧。
E/F:
Endeavour Hills, Essendon, Forest Hill, Frankston, Frankston South
Endeavour Hills: 旷野的绿舟
如果 Wantirna South 的预算您一时还不能承受，而且不需要坐火车上下班，那么您可以考虑 Endeavour Hills, 三十多万，四十万出头的价位，不错的环境，小区内有 Shopping Centre, 很方便地衔接 M1 freeway, 而且治安方面比附近的 Dandenong North 和 Noble Park 口碑要好，在我看过的区里面，这也是一个性价比很好的区，而且从我检查房屋的次数也支持这种观点。
写到这里，我认识的那位也上新足迹的 Endeavour Hills 的华人房产中介可能会偷着乐了，他人蛮好的，回头让他请我吃饭。
如果买在这个区，最好是在 Heatherton Road 以南，Shopping Centre 附近，离 Shopping Centre 不远也不近的地方，去年底看过的一栋三房三十多万成交。小区内有网球场等公共设施，旁边还有Lysterfield Park，有很美的湖，很好的步行道和自行车道，是一个休闲的好去处。小区有高压线通过，最好离高压线远一些。这里还有一些处于高处， 有 city view 的房子。
如果只有三十多万，四十万的预算，这里适合您买下澳洲的第一栋房子，而且对于退休的老人来说，可能也会有一定的吸引力。
lysterfield-park.jpg
G:
Glen Iris, Glen Waverley, Glenroy, Greensborough,
Glen Iris:
Tim Fletcher 选出的最好的街道：
Dorrington Ave, Ranfurlie Crescent, Valley View Road, Vincent St, Finch St
Glen Waverley 检查过有白蚁的房子。
Glen Waverley 最好的街： Fernhill St
Glen Waverley： 看过淹水的房子。
Greensborough: 看过淹水的房子。
H:
Hastings, Hawthorn, Hawthorn East, Highett, Hoppers Crossing, Hughesdale
Hawthorn:
Tim Fletcher 选出的最好的街道：
Shakespeare Grove, Coppin Grove, Kooyongkoot Rd, Mary St, Harcourt St
Hoppers Crossing 检查过有白蚁的房子。
Hawthorn East：梦想之区， 作者的 dream suburb
Hawthron East 比 Camberwell 更安静，但不失方便；
比 Toorak 价格更亲民，更有性价比；
Anderson park 那里地势高，有很好的景观；
平均地块大，是 Richmond 这种区无法比的；
比 Glen Iris 更近市区，更处于中心地位；
顶级的男子女子私校；
与高速公路的衔接
Anderson Park.jpg
I/K/L:
Ivanhoe, Kew, Keysborough, Kingsbury, Knoxfield, Lalor,
Keysborough
对于很多华人选择在 Keysborough 买地建房，我对这种做法一直持保留意见。原因很简单，这个区太偏了。有这样的预算，完全可以在更好的区买房子。而且现在的新房建造质量和材料越来越差。
Kew:
Tim Fletcher 选出的最好的街道：
Molesworth St, Sackville St, Florence Ave, Barry St, Studley Ave
Ivanhoe： 北边的五彩流光
孩子小的时候，每年都要来这里看圣诞灯。这是北区不多的几个好区之一。如果你买在这里，恭喜你。
M:
Macleod, Malvern, Malvern East, Mckinnon, Mentone, Mill Park,
Malvern East： 看过一栋房子，很大的一块地，似乎有开发潜力，无良华人中介提供的 Section 32 偏偏缺了限制只能建一栋房子的那一页。
McKinnon: 中学校区房的另一个选择。
Mill Park： 北区承担得起的选择
2013年9月
在东南一片疯涨声中，特别是 Glen Waverley, Doncaster, Doncaster East, Mount Waverley, Vermont South 这些华人比例较高的区的价格屡屡创下让人难以置信的价格时，几年下来， 印象里Mill Park 的平均房价只是从三十万出头涨到了接近四十万，从这个区明显看到各个区增幅不同，和 Location, Location, Location 的重要。
比起同等价位的 Endeavour Hills 来说，我更倾向于后者，因为有高速公路，可以很方便地去华人聚居区买菜，购物等。相比之下，Mill Park 要去较近的 Preston。
Mill Park 和 附近 Epping 可能地质不好，看过有比较严重裂缝的房子。
Mentone
这个区算是西人区，那些喜欢住在海边的西人住在这里。
1. Mentone Beach, 很受欢迎的海滩，和周边的步行道；
2. 交通方便，有火车站；
3. Mentone Grammar 和 St Bede 私校；
总之是不错的区，缺点是离华人聚居区远一点。
M:
Mitcham, Mont Albert, Moonee Ponds, Moorabbin,
Mont Albert： 古典的老区
我在 Mont Albert 看过的房子不多，只有三栋，Mont Albert North 还看过一栋，不敢说对这个区有多么了解。但是我非常喜欢这个区的那些老房子。Mont Albert 115万的中位价格无疑让它栖身于墨尔本的传统高尚富人区，而旁边的 Box Hill 不属于传统意义上的富人区，只是因为近年来由于规划政策的调整和大量的开发项目使得 Box Hill 的土地价值有了三级跳的飞跃。作为华人居住在 Mont Albert, 无疑可以在享受 Box Hill 各种华人餐馆，服务业，便利交通的同时还保持了自己的私密性和宁静。
这个区里面有很多古老风格的住宅，一些街道也非常美丽。 Domain 列出了Victoria Crescent 2. Smythe Avenue 3. Zetland Road 为它三条最好的街。我曾经在秋季去过 Zetland Road， 满街的落叶十分美丽。这个区没有大片的公共绿地，买房时应当尽量回避交通繁忙的铁道线。
这里也有一些 unit, 预算有限的同学也可以考虑。
以 Mont Albert 命名的 Mont Albert Road 是墨尔本最漂亮的街道之一。
N:
Narre Warren, Noble Park, Notting Hill, Nunawading
Notting Hill: 都市的一隅绿洲
O:
Oak Park, Oakleigh, Oakleigh East, Oakleigh South, Ormond,
Oakleigh: 希腊人的乐园
Oakleigh South: 相对经济的选择
P:
Point Cook, Preston,
Point Cook: 让我欢喜让我忧/Better Value Elsewhere
Point Cook 是墨尔本西南方向新开发的一个住宅区，之前这里是荒滩一片。我在这个区既做过旧房的买房前房屋检查，也做过新房的验收检查。从请我检查的客户来源来看，有人在国内让我检查房子的，有刚来墨尔本不久就买房子买在这里的，还有一些是因为预算有限买在这里的。
从表面上看，新房，特别是美丽的湖景，会吸引一些国内刚来的人。但是从我一些其他原来住在西边的客户搬回东南区的反馈意见来看，无论是投资还是自住， Point Cook 在墨尔本的各个区中的排名都不靠前。
对于同等条件的房子，我会选择 Berwick 而不是 Point Cook. 对于喜欢水景的买家， Mordialloc, Patterson Lake 远好过 Point Cook. Point Cook 最大的致命伤是配套设施的不完善，Point Cook Road 的堵车，购物，医疗，餐饮，娱乐，教育等等配套设施的缺乏，给这里的居民带来很大的不方便。 同样的问题也不同程度地存在着类似 Craigieburn 等新区。
如果想要建新房，在东南方向成熟的社区选择一栋破旧的房屋推倒重建，要远好过在 Point Cook 建新房。例如，我曾经在 Mitcham 检查过52万左右的一栋650多平方米土地的旧房子，非常适合推倒重建。
Prahran
非常方便的区，购物，交通，娱乐。
最适合没有孩子的双薪家庭。
R:
Reservoir, Ringwood East, Ringwood North, Ripponlea, Rosanna, Rowville,
Rowville: 万事俱备，只差火车
Rowville 是另外一个华人第一次购房的首选区域。曾经有一段时间我每周必到 Rowville。Rowville 这个区以 Wellington Road 为界，北边是先开发出来的，南边是后开发出来的，房子较新，最近在 Stud Road 东侧还有一大片土地正在开发。小区内有两个购物中心，北边的规模更大。这个区里面还有一些靠近湖边的房子，价格不菲。靠近山区的房子有 country living 的感觉。
这个区的价位在50万左右，随着房市的波动，也许不到50万就能买到3-4卧室十年新左右的房子。新房子基本上都是 concrete on ground 结构，Wellington Road 以北的老房子是 subfloor 结构。
综合各方面，除了没有火车，这个区各方面都是不错的。
Ringwood 及周边：
对于需要经常做火车的人来说，Ringwood 及周边的 Unit 是第一次购房者的选择之一。 Ringwood 是东边的一个枢纽，Shopping Centre, 火车和公路都很方便。这里距离市中心虽然距离不近，但是做火车却可以很便利地到达。很多人比较过这条线和 Glen Waverley 那条线之后，大都会去 Nunawading 或是 Mitcham 坐火车，而不要去 Glen Waverley 坐。 Ringwood 火车站有 Bus 与周边地区衔接，先坐bus 再坐火车也是一种选择。火车站， shopping centre周边有很多的 unit，交通噪音这个问题必须考虑。
Ringwood North 有丛林的感觉。
第一次购房者可以考虑买这里的 Unit， 或者是附近的 house, 如果您经常需要做火车的话。
Ringwood 检查过有白蚁的房子。
Ripponlea:
我没有去过 Ripponlea, 但是在这里特别提一下这栋以 Ripponlea 命名的房子，现在是国家文化遗产。如果有机会非常建议去参观一下这家美丽的古典住宅，体会一下英式建筑的美，学习欣赏墨尔本的老房子。
S
: Scoresby, Seaford, South Morang, Springvale,
Scoresby 检查过有白蚁的房子。
T:
Templestowe lower, Toorak,Truganina,
Toorak: 500 万以上预算的选择
在我隐退江湖之前，检查了一栋 Toorak 的房子，这栋房子的价位不到400万，所处的区域是 Toorak 的边缘，土地只有600平米左右。建筑材料的档次比普通的住宅要高，但是没有高出许多。
从整体来看，我觉得这栋房子的性价比不高，只是挂了一个 Toorak 的名，一街之隔的 Malvern 同样的价钱可以买到好得多的房子，而且土地的面积也要大。也许我在买房的观点上更实际一些，或者是更大众化。也许对于买 Toorak 的房子与买爱马仕的包一样，就买的是一个牌子（声明：我对奢侈品一窍不通）。不过如果想在 Toorak 买到更加气派豪华的房子，显然预算要增加到 500万以上。
以前也曾经为一个一心要住在 Toorak 的客户设计过房子，不过他的那块土地实在不给力。就好像想开奔驰却买不起 S 或是 E 系列，买一部 C 系列也算是开奔驰了的那种感觉。
比较下来， Camberwell, Hawthorn East, Malvern, Balwyn, Canterbury, Kooyong, 没有 Toorak 的光环，但更加物有所值，而且也有很多非常好的物业，如果没有 500万以上的预算，更值得考虑。
V:
Vermont, Vermont South, Viewbank
Vermont South 检查过有白蚁的房子。
Viewbank：北区中产的选择
墨尔本北区的好区以 Ivanhoe 和 Eaglemont 为代表，这两个区距离市区近，附属设施完善，环境优美，自然价格也不菲。Eaglemont 东侧的 Viewbank 相比起来，价格能够为更多人接受，而且对特别关注子女教育的华人来说， Viewbank Secondary College 的排名相当不错。我个人是觉得这个区的性价比是相当不错的。之前检查了一栋两层各方面都不错的房子，环境也很好，非常私密幽静，价格是在 七十多万出头，觉得买得相当好。北区几个不同档次的房子，以 Ivanhoe 居首，其次是 Viewbank /Rosanna, 再次是 Bundoora, 再次是 Mill Park.
W:
Wantirna South, Werribee, Wheelers Hill, Williams Landing, Wyndham Vale
第一次购房者的选择： Wantirna South
Wantirna South 适合那些预算有限，有小孩上学的华人家庭。这个区的主要优势是有两所相对收费便宜的私校，Waverley Christian College 和 St Andrews. St Andrews 前两年从 Burwood 的校区搬到这里，从学校董事会得来的消息是已经买下地皮准备长期留在这里。WCC 里面则早就是黑头发占了大多数，我认识的朋友里面，数得出来的就有四家为了孩子上 WCC 买在了这里。所以如果您看了我的帖子决定为孩子买在这里，而不是先在别处买了房，后来发现不合适，卖了房再换到这里，您可能就省了4.5万澳刀（以60万房价为例，3.3万印花税，1万中介费，2千其他费用）。
Wantirna South 的房价居于45-60万居多。去年一位客户买在WCC 旁边，700多平方米的地，屋况良好的三卧室房只有45万出头。High Street Road 以北的房价会贵一些，因为屋子比较大。
交通方面，有 bus 通到 Glen Waverley, 可以换乘火车。Glen Waverley 的火车比较慢，如果去 Nunawading 坐车会比较快。对于经常要去华人生活圈的人来说，开车到 Glen Waverley 只要 10分钟。旁边有 East link, 可以去 City。
购物可以去 Glen Waverley 或是 Knox City.
综合各方面性价比，如果不是要求每天做火车上班，有小孩要上学的话，考虑到离华人社区的方便，还是不错的选择。从我在这个区检查房子的次数来说，也支持这种观点。
更新：现在 WCC 人满为患， St Andrew 也有 waiting list, 如果是为了孩子上学而买在这里，请先与学校联系。
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