美国商业地产投资减免税宝典

进行美国房产投资的同时，需要交纳房产税，如何进行合理合法避税?下面，跟随小编一起去学习一下吧!

首先，投资者对于持有美国商业地产的方式到底是个人持有，公司持有还是其他方式。

美国房地产以公司持有的方式：公司(C-Corp)是需要双重征税的，所以一般来说，利用公司持有往往并不能达到最合理的税务支出。故此，一般情况下，商业地产都是用LLC的方式持有。

LLC本身不是一个单独的商业体，它需要被指定作为一个公司运作，但最后报税的情况都以美国个人税的方式在进行，它在美国税的申报、美国税筹划和美国税的缴纳方面都有一定的优势。

其次，在商业地产的持有过程中，投资者都非常关心如何能最大程度地降低美国税税负。

在商业地产持有阶段，投资者一般都会从折旧项考虑。美国税的实体资产折旧叫MACRS，这个系统将实体的资产分成不同的项，每个项的折旧年限是不同的。例如商业地产是39年，住宅地产是27.5年。投资者持有的地产每年可以进行折旧，来抵扣收入，从而降低净收益，减低美国税的税负。

不过，为了更大程度地进行折旧，投资者可以将一个地产项目的组成分开折旧。例如，商业地产不仅包括了房屋，还包括了周围的路、停车位、篱笆等等，分开折旧可以使这些部分的折旧费用增高，降低美国税征税的收入额，从而达到降低美国税税款的目的。

商业地产如何避税

A、初级避税

我们购买住宅、商业地产的初级形式，就是直接购买，所以也叫做初级避税。对于以个人名字买投资房产的，可以通过如下方法抵税：

1). 房子的地税(房产税)，保险费

2). 房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费

3). 房子的维修费

4). 房东到美国来往的机票，餐旅费

5). 房地产公司的管理费

6). 房地产经纪的中介费

7). 寻找租客的广告费

B、中级避税

对于用公司名义投资房地产的，在有所有初级避税法则的同时，还有如下更优惠法则：

1). 在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理所需要的所有费用

2). 美国公司可以请雇员，员工的所有工资，福利全部可以抵税

3). 为美国员工发奖金，礼品，也可以抵税

4). 以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的，所有投资费用都可以抵税。

5). 招待客户，请客吃饭，飞机费用，汽油费，旅馆费，甚至衣服的购买费用，只要是公司的运营费用都可以抵税

6).用公司的名义购买电脑，家具，电器等，办公用品也可以抵税

7).用公司的名义购买或是租赁豪车，这也是可以抵税

8).用公司的名义购买豪宅，度假屋，这也可以抵税

C、高级避税

这是玩转美国税法的高级法则，滚雪球式投资法典，这个是建立在您以公司购买房地产的前提下，而且初级，中级避税法则同时有效：

就是先买第一套，在抵押贷款继续买。

举例：您今天用100万现金购买一个美国商业房产，您的纯投资回报率是8%，也就是你每年的净收益是8万美元。这时候您有2个选择：

1、您就这么一直收租，比如20年，租金收入160万，20年后将地产原价卖出200万(20年升值1倍是很正常的)，20年的净收入就是260万。

2、您可以用这100万的房产去抵押贷款，按照75%的比例，你可以贷款75万出来，利率按照5%，75万的贷款每年利息是3.85万，首先这个3.85万可以抵税，同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万，20年本息还清。这个房子，用租金去偿还银行贷款，每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降，所以您以后的每年净收入将大于2万。

你将75万美金银行贷款，再自己垫上25万，您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报，您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套，这样依次类推。

同样是100万现金，通过此法您可以买4套100万，总共价值400万的房产，现在再算算这种滚雪球投资方式20年后您的收益情况。

虽然每次您都是用100万现金购房，但您马上抵押贷款75万回来，您每栋100万的商业房产的实际投资现金为25万美元。

4套房子年净收入=(年租金 8万*4)-(本息6万*4)=8万

同样是年纯回报8万美金，但是，在这4套房产中，您每年可以合法抵税3.85万*4=14.4万，这可是不小的一笔数字啊。

更可怕的是，20年后，您将这4套房产，即使是按照原价卖出，你将得到4*200万=800万的回报!

这20年，您的纯回报将是：8万*20年+800万-100万=860万美金

D、终极避税

所谓的1031法则，卖掉再贷款买更大的，资产翻倍。

1031 交易法则，就是美国政府鼓励再投资的一项税法，是美国国税局允许纳税人合法避税的最后防线，所以我们一般称为终极避税。美国税法第1031条规定：只要您投资等于或是大与原有所得收益的商业或投资用途的地产，您就可以不交原有房产的资产利得税。

1) 新购房产必须是商业或投资用途

2) 在出售原有房产后，必须在45天内确定一个或以上的重置房产

3) 在出售后的180天内购买重置房产

4) 也可先够重置房产，再卖掉原有房产

5) 重置房产必须等于或高于原有房产的价格

如果您购买100万美元的商业地产，在卖掉后得到200万，在6个月内，您去再投资一栋或是多栋房产总值等于或是超过200万的房产，您就可以不交税!您的净资产增加了100万，但不要缴纳1分钱的税。这就是美国的终极避税法典——1031交易法则。

在不少中国投资人的眼里，美国是一个税收很高的国家，其实不然。美国有很多的减免税条款，在投资或移民前做好税务规划，合理避税能省很多钱呢!

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